防風險促平穩“房住不炒”基調下加速構建長效調控機制
受新冠肺炎疫情影響，房地產市場受到明顯沖擊，投資、銷售、融資等多個指標出現較大幅度下滑。為緩解疫情對房地產市場的沖擊，近期地方政府陸續出臺臨時性支持政策，部分政策因被質疑調控“松綁”最終以“一日游”落幕。
一時間，地方會否再啟房地產刺激經濟？房企資金惡化會否引發財務風險？……成為各方關注的焦點。
多位業內專家指出，“房住不炒”的定位不能因疫情而改變，應以“穩地價、穩房價、穩預期”為宗旨，加速構建完善房地產調控的長效機制，保持房地產市場平穩運行。專家建議，一方面，要有序推進復工復產，鼓勵并支持房企主動應對，化解交房逾期、資金緊張等潛在風險。另一方面，應圍繞老舊小區改造等方面形成投資著力點，對沖固定資產投資下滑，精準發揮房地產行業經濟“穩壓器”的作用。
房地產市場潛在風險值得警惕
突如其來的疫情，對中國經濟產生了沖擊，房地產行業也受到了較大的影響，投資、銷售、拿地等均出現較大幅度下滑。國家統計局3月16日公布的數據顯示，1至2月份，全國房地產開發投資10115億元，同比下降16.3%。其中，住宅投資下降16.0%。房地產開發企業土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%；土地成交價款440億元，下降36.2%。
與此同時，1至2月份，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%，辦公樓銷售面積下降48.4%，商業營業用房銷售面積下降46.0%。商品房銷售額8203億元，下降35.9%。
克而瑞研究中心近日發布的報告也顯示，受疫情期間多地售樓處被迫暫停銷售活動影響，27個重點城市整體成交240萬平方米，環比降幅高達83%，同比下滑77%。企業方面，2月全國百強房企全口徑銷售金額3256億元，同比減少37.7%，超八成房企單月業績同比下滑。
樓市成交的大幅度下滑，給房地產市場帶來了潛在風險。首當其沖的就是銷售回款的不及時將導致行業財務風險劇增。數據顯示，2019年，銷售回款在房地產開發企業實際到位資金中的占比達到49.62%的歷史高位，總計88640億元。與此同時，由于嚴厲的融資限制，2019年國內貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點。
3月6日，上海清算所披露文件顯示，新華聯控股成為首個受疫情影響而出現債務違約的房企。億翰智庫研報則顯示，2019年房企信用債發行總額5909.1億元，而2020年將到期的信用債總額為7468.6億元。
業內人士指出，不僅是融資能力相對較弱的中小型房企，部分龍頭企業也難免面臨現金流壓力及債務違約風險。事實上，為了緩解資金緊張局面，房地產企業正紛紛加大融資力度。
機構數據顯示，今年前兩個月，國內房企債券融資2484億元，同比上升36%。一些房企還通過發行短期融資券來緩解現金流緊張局面，截至3月6日，房企今年發行包含一般短期融資券、超短期融資債券在內的短期融資券產品共計37只，金額為254.50億元，大致相當于去年全年的三分之一。
其次，房地產開發投資大幅下滑可能造成后續供需失衡。受銷售低迷影響，2月份全國土地市場供應和成交量雙雙環比下降。克而瑞研究中心的數據顯示，2020年2月，全國土地出讓金共計2400億，環比1月的3700億下降35%。除一線城市成交量有所上漲外，二三線城市的成交量均較上月減少約50%。
再次，房地產市場還面臨疫情中斷返鄉置業，三四線城市市場風險加劇的挑戰。此外，疫情還造成部分已出讓土地延期交付，部分房地產項目不能按期開工、竣工。開發建設停滯導致的項目面臨延期交付等風險也值得高度警惕。
房地產市場當前面臨的短期風險是客觀存在的，要正視并防范化解這些潛在風險。實際上，近一段時間以來，全國已有多地出臺了涉及房地產調控的相關政策，主要以降低房地產企業經營壓力為主，包括減輕企業繳納稅費壓力、適度降低預售條件加快周轉等措施。房企自身也正在積極轉型，紛紛轉變營銷模式，開通商品房線上售樓平臺，運用互聯網平臺的力量，發揮在線售樓平臺優勢。
精準發揮房地產業穩經濟作用
作為經濟重要組成部分，房地產行業的穩定對整個經濟運行大局影響重大。當前，要在堅持“房住不炒”的總體基調和“穩地價、穩房價、穩預期”的目標下，客觀分析新時期房地產行業在我國國民經濟中的地位，在不將房地產作為經濟刺激手段的前提下，精準發揮其穩經濟的作用。
國家統計局統計數據顯示，2月份，房地產開發景氣指數為97.39。值得注意的是，景氣指數100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平。
上海市人民政府參事盛松成指出，如果我國2020年一季度房地產投資增速下降15%，房地產投資下行造成的GDP增速下降將達0.06個百分點。此外，房地產業與國家統計局分類的42個行業均有不同程度的關聯關系，房地產投資下行對上下游產業也將形成擾動。
這可以從一組數據中看出端倪，國家統計局2019年數據顯示，全國房地產開發投資在固定資產投資幾大領域中，保持了較高增速。2019年，我國國內生產總值為990865億元，全國固定資產投資（不含農戶）551478億元，比上年增長5.4%。其中，全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%，占固定資產投資總額的23.97%。其中，住宅投資97071億元，增長13.9%。
盛松成指出，2017年至2019年資本形成總額分別拉動我國經濟增長2.3個、2.2個和1.9個百分點，均值為2.13%。2017年至2019年房地產投資占固定資產投資比重分別為17.38%、18.92%和23.97%，均值為20.09%。以此計算，過去三年房地產投資平均每年拉動我國經濟增長約0.43個百分點。
從關聯行業來看，房地產業產業鏈條長、關聯行業多。如果考慮房地產投資消費對其他產業的帶動作用，房地產業平穩發展對于穩投資、穩經濟的“穩壓器”作用就會更明顯。房地產開發投資帶動建筑業以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游制造業；房地產消費，既直接帶動與住房有關的家電、家具、家紡、裝潢等制造業，也明顯帶動金融、媒體服務、互聯網、物業管理等第三產業。
從城鎮化大趨勢來看，房地產業依然有發展空間。城鎮化的進程深入，伴隨人口的流動，帶動住房需求的產生，將帶來房地產業未來的發展空間。從消費者需求演變來看，在改善需求、服務需求等帶動下，未來房地產市場仍有潛在空間。
專家表示，一方面要著力化解潛在的風險，保持房地產業健康平穩發展，避免大起大落。另一方面，應落實“因城施策”“因時施策”，圍繞老舊小區改造等形成行業投資著力點，對沖固定資產投資下滑風險。住房和城鄉建設部數據顯示，全國共有老舊小區近16萬個，估計綜合改造投資額可達4萬億元。與此同時，老舊小區改造項目投資周期較短，能通過補齊服務設施“短板”有效帶動居民消費。
“紓困不刺激”加速構建“三穩”長效調控機制
經濟穩定發展與房地產市場平穩健康運行二者是統一的、一致的。中央各次重大會議都重申了“房住不炒”的調控主基調，“保持定力，穩字當頭”的調控指向也十分鮮明。
十九大報告明確指出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。十九屆四中全會明確指出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。去年年底的中央經濟工作會議則指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
國家統計局3月16日指出，“房住不炒”的定位沒有改變，不把房地產作為短期刺激政策，這幾年房地產市場總體平穩，穩地價、穩預期、穩房價的局面已經初步形成。
3月3日，人民銀行會同財政部、銀保監會召開的金融支持疫情防控和經濟社會發展座談會暨電視電話會明確提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。近期召開的2020年全國銀行業保險業監督管理工作會議提出，堅決落實“房住不炒”要求，嚴格執行授信集中度等監管規則，嚴防信貸資金違規流入房地產領域。銀保監會近日就針對部分銀行在房地產行業的違法違規事實進行了處罰。
毋庸置疑，“房住不炒”的定位，不會因為此次疫情而改變。發揮房地產對于穩定經濟的作用，絕不是將房地產作為短期刺激手段。應當明確，當前給予房地產行業合理的必要的支持，本質上是從穩定中國經濟的角度出發，基于“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產調控目標的考慮，在特殊時期對房地產行業進行的紓困性質的舉措。紓困主要是要防止行業企業因經營困難、資金鏈斷裂而出現大面積破產，導致房地產投資超預期下滑、市場供需失衡，形成系統性風險，進而對中國經濟穩定形成沖擊。
短期而言，業內人士指出，在化解財務風險方面，應當支持房地產業合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產企業延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業調整還款計劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。在穩定地產投資方面，在保障建材供應、暢通物流運輸的同時，要強化供給端的調控，合理適當地增加房地產市場的供給，并要保障地價的相對穩定。
從長遠來看，關鍵還是要落實房地產長效調控機制。要堅持“穩”字當頭，全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制，建立和完善政策協同、調控聯動、監測預警、市場監管等房地產調控體制機制，防范化解房地產市場風險，保持房地產市場平穩運行。
