隨著國內(nèi)新冠疫情防控取得明顯進(jìn)展，中央和地方層面針對房地產(chǎn)行業(yè)紓困性政策逐漸發(fā)力，3、4月份以來房地產(chǎn)供需兩端開始出現(xiàn)明顯復(fù)蘇跡象。業(yè)內(nèi)分析預(yù)計(jì)，在前期政策穩(wěn)定性、連續(xù)性持續(xù)作用下，二季度房地產(chǎn)市場有望加快復(fù)蘇。
行業(yè)紓困政策紛紛出臺(tái)
2月份以來，財(cái)政部、央行、銀保監(jiān)會(huì)等多個(gè)部門強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。
地方層面，各地政府在堅(jiān)持“房住不炒”定位前提下，更加靈活地因城施策。4月份，沈陽、南京、重慶、南昌、無錫、中山等地出臺(tái)優(yōu)化人才政策，加大人才住房保障；嘉興等地對公積金貸款政策進(jìn)行適度調(diào)整。
根據(jù)億翰智庫方面統(tǒng)計(jì)分析，地方層面針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策主要集中在四方面：放松商品房預(yù)售限制，緩解企業(yè)資金壓力；實(shí)施購房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)居民合理的住房消費(fèi)；出臺(tái)人才引進(jìn)政策，引入人力資本，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；放松公積金貸款額度，簡化公積金貸款程序。
針對這些紓困性政策，億翰智庫認(rèn)為，就供給端而言，在放松預(yù)售限制的地區(qū)，房企的在建項(xiàng)目將提前入市，房企可以通過加速推盤提升資金周轉(zhuǎn)率，甚至追回因疫情而延期的銷售業(yè)績。降低預(yù)售資金監(jiān)管比例和增加預(yù)售資金撥付節(jié)點(diǎn)等政策，則更直接增加房企的預(yù)售資金回籠率，可在一定程度上緩解房企的資金壓力。同樣，在需求端實(shí)施購房補(bǔ)貼政策，將有助于促進(jìn)部分剛性需求提前釋放。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定壓力，未來仍將有更多地區(qū)優(yōu)化調(diào)控政策以穩(wěn)定市場預(yù)期。但限購、限貸等主體政策難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松，需求端的政策仍將以購房補(bǔ)貼、人才落戶等方式落實(shí)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從房地產(chǎn)市場政策發(fā)力點(diǎn)來看，救企與救市成為兩大特點(diǎn)。其中，救企的政策尤為明顯，內(nèi)容基本圍繞土地出讓金、預(yù)售審批等方面。
張大偉表示：“從4月份全國市場表現(xiàn)看，由于疫情防控情況基本平穩(wěn)，一季度積壓的購房需求逐漸入市，當(dāng)月市場行情快速恢復(fù)；疊加部分二三線城市放松戶籍政策以后，進(jìn)一步推動(dòng)市場企穩(wěn)復(fù)蘇。”
4月份住宅成交回暖
各地的紓困政策從3月份開始已初見成效。從億翰智庫監(jiān)測的全國范圍40個(gè)大中城市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)來看，3月份商品住宅銷售面積為1310萬平方米，環(huán)比增長267%。
隨著疫情影響越來越小，全國樓市進(jìn)一步回暖。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2020年4月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，4月份，受監(jiān)測的全國40個(gè)大中城市住宅成交面積環(huán)比增長。
4月份，易居方面監(jiān)測的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長32%，同比下降15%，同比降幅已連續(xù)兩個(gè)月收窄。4月全國多數(shù)城市售樓處已正常開放，樓市供應(yīng)量相比前兩個(gè)月也出現(xiàn)較明顯增長，樓市成交明顯回暖。
具體來看，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長22%；18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長39%；18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長19%。
值得一提的是，從“五一”小長假的樓市成交數(shù)據(jù)看，大部分城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與去年同期相比有所增加，增幅在10%至20%。張大偉說：“這主要是因?yàn)榍皫讉€(gè)月受到疫情影響，而滯后的簽約量正在逐漸出來。”他認(rèn)為，從“五一”小長假市場走勢看，預(yù)計(jì)5月至6月可能出現(xiàn)一次樓市“小陽春”。“因?yàn)橐咔檠泳徚速彿空叩娜胧行枨螅谀壳耙咔榉揽刂饾u平穩(wěn)的形勢下，市場需求開始逐漸釋放出來。這種情況下，預(yù)計(jì)二季度全國住宅市場成交量有望恢復(fù)到去年同期平均水平，價(jià)格也有出現(xiàn)局部小幅上行的可能性。”
另一方面，從二手房市場來看，貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份重點(diǎn)城市的二手房市場繼續(xù)復(fù)蘇，受監(jiān)測的18個(gè)城市二手房成交量環(huán)比增加40%以上。
“改善型需求進(jìn)場進(jìn)一步支撐4月的市場行情，成交量大幅增長帶動(dòng)了價(jià)格止跌上漲。”貝殼研究院市場研究部分析人士指出，從3月份開始，二手房市場復(fù)蘇跡象呈現(xiàn)出南強(qiáng)北弱、剛需先行、量增價(jià)穩(wěn)等特點(diǎn)，原因主要與前期部分城市政策松動(dòng)有關(guān)。
二季度供需兩端或復(fù)蘇
貝殼研究院方面表示，從新增供需角度來看，二季度二手房市場將延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，尤其是改善型需求趨勢突出，預(yù)計(jì)二季度核心城市成交量有望同比增長40%。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，調(diào)控政策正在有力提振市場預(yù)期。
“調(diào)控政策和信貸政策都有一定程度的邊際放松，帶動(dòng)市場預(yù)期提升。”貝殼方面認(rèn)為，二季度，長三角城市群、京津冀區(qū)域和二線核心城市預(yù)計(jì)都將出現(xiàn)較大的復(fù)蘇力度。
中指院分析人士認(rèn)為，未來仍將有更多地區(qū)優(yōu)化調(diào)控政策，以穩(wěn)定市場預(yù)期。預(yù)計(jì)二季度受疫情壓制的置業(yè)需求將逐漸釋放，房地產(chǎn)市場也將逐漸恢復(fù)，但短期需求釋放動(dòng)力的強(qiáng)弱仍跟疫情發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，一二線城市整體恢復(fù)可能相對更快。
克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師楊科偉表示，一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體保持穩(wěn)定，對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的作用愈發(fā)突出。隨著后續(xù)疫情控制局面向好，土地市場恢復(fù)正常，二季度及下半年新開工面積有望維持高位。“這些有利因素將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的有力支撐，預(yù)計(jì)二季度開發(fā)投資額增速仍將穩(wěn)定回升。”
